гараж

Как продать старый гараж?

гаражи, гск

Гаражные кооперативы советских времен – уходящая натура. Один за другим пропадают под ковшом экскаватора и резцом сварщика блоки плоскостных гаражей – на их месте появятся жилые кварталы, эстакады и многоэтажные паркинги. Пройдет не так много лет — и уже очередное поколение автолюбителей не будет знать, что такое был советский гаражно-строительный кооператив. Слезы и счастье, уловки и поединки за гаражное место под солнцем —  останутся лишь в популярном фильме «Гараж» Эльдара Рязанова, выпуска уже неблизкого 1979 года.

Гаражный вопрос в СССР был делом без преувеличения историческим. Во времена, когда о частной собственности на городскую недвижимость не было и разговора, конкретно гаражи стали школой, заповедной зоной, где сохранялся редчайший комплекс качеств. Где воспитывалось в людях ощущение хозяина, дарование к гражданской самоорганизации.

Понятие «кооператив» было одной из нескольких легальных лазеек, позволявших гражданам советского государства обзаводиться собственностью и управлять ею. Если говорить о городской недвижимости, кооперативы были единственной альтернативой государственного владения.

Кооперативы жилищные – построенные за паевые взносы жилища самой любой категории, от полубараков до богатых сталинских многоэтажек – были в Советском союзе еще в довоенные годы. А вот проблема устроенной стоянки для автомобилей в полнейший рост встала лишь в середине 1950-х годов: сказалась начинавшаяся автомобилизация страны.

Актуальной гаражная проблема была для городских многоэтажных кварталов: дворов при сталинских домах, да и при пятиэтажках, уже не хватало для комфортного размещения «Побед», «Волг» и «Москвичей». В крайне редких случаях – таких, как «багряный квартал» архитектора Власова на Юго-Западе Москвы – гаражи при жилых домах полагались по проекту; но чаще всего о личных автомобилях населению совсем не принято было думать.

Впоследствии машины стояли во дворах (на улицах долговечное хранение автомобиля было запрещено). А это не устраивало как администрации (столпотворение автомобилей во дворах мешает пешеходам, детям и зелени, да и эстетику портит), так и автолюбителей: с автомобилей воровали дефицитные зеркала, «дворники», да и угоны были не чересчур диковинным явлением.

гаражный кооператив

Обеспечивать автолюбителей гаражами за государственный счет было бы, ясное дело, неправильно. В связи с этим для решения гаражной проблемы, администрации взяли самый эффективный курс: не мешать кооперативному движению.

В 1960 году вышло знаковое Постановление Совета министров РСФСР №1475 «О создании кооперативов по строительству и эксплуатации коллективных гаражей – стоянок для автомобилей неординарных владельцев». В нем признавалось целесообразным разрешить учреждение гаражно-строительных кооперативов по образцу дачных и жилищных кооперативов, бывших с раннесоветских времен и опять разрешенных после сталинских лет в 1958 году. Помимо строительства новейших ангарных объектов любого класса, власти РСФСР разрешили передавать домоуправлениям, а от них в аренду кооперативам «гаражи, освобождающиеся в связи с укрупнением автомобильных хозяйств, а также прочие освободившиеся помещения, пригодные для переоборудования под гаражи». Данное же постановление регламентировало типовой устав такого кооператива.

Однако, содержать гараж, стать членом новоорганизованного ГСК было трудно. Во-первых, требовалось отыскать довольное число автолюбителей, готовых заплатить пай, располагающих машинами и прописанными в этом квартале. В Москве и Ленинграде наименьшая величина ГСК была 50 автовладельцев, в иных регионах было достаточно 10 граждан. Данные люди должны были подготовить всеобщее собрание, с намерением стать членами ГСК. И надо было получать дозволение в районном либо городском райисполкоме. Без приобретения разрешения окрестных администрацией постройка кооператива была невероятна. «Мы ходили в райисполком где-то полгода, там не раз обсуждали размещение для гаражей и, судя по всему, не там не желали нам разрешать, — повествует пенсионер Андрей Раков, организовывавший ГСК в начале 1960-х в тогдашнем Ленинградском районе Москвы. – Ежели бы у одного из наших активистов не было приятелей в горкоме, убежден, что нам бы не посчастливилось создать кооператив».

Необходимо отметить что в те времена были категории, которым «решить вопрос» было существенно проще. Во-первых, заслуженные фронтовики, а особо инвалиды войны: для них в виде исключения разрешали ставить персональные гаражи лично во дворах жилых зданий. Во-вторых, при нехватке фронтовых регалий «решить вопрос» возможно было и неформально – образ спекулянта Димы Семицветова из «Берегись автомобиля», какой сумел «выбить» себе дозволение на гараж, вполне реалистичен.

Получив добро от исполкома, предстоящие участники ГСК проводили еще собрание, на каком признавали устав. С ним должно было опять-таки идти за визой в органы правительства. После регистрации устава проводилось еще – третье! – всеобщее собрание, на этот раз для избрания правления и контролирующего органа – ревизионной комиссии.

После чего ГСК становился настоящим юридическим лицом, обзаводился личной печатью.

Получив в бессрочное пользование (не собственность!) земельный участок – как правило, в неудобьях, не благоприятных для капитальной застройки – ГСК начинал строить гараж. На сей ход накладывалось большое количество ограничений. Во-первых, строительство возможно было стать лишь после внесения кооперативом в банк денег в размере цены строительства. Стройматериалы покупались по государственным розничным ценам, а ежели розничных цен на текущий материал не было – то по оптовым.

Во-вторых, правила разрешали строительство гаражей лишь по типовым проектам. В виде исключения существовали индивидуальные проекты, но только с применением типовых конструктивных элементов.

В-третьих, помимо выделения земельного участка под гараж, ГСК должно было получить еще и разрешение на строительство, и утвердить проект.

строительство гаражей

В конце концов, когда кооперативный гараж был построен, на возникшую в последствии недвижимость накладывались довольно жесткие органичения: пункт 12 типового устава запрещал продажу зданий как в целом, так и частями, учреждениям и отдельным лицам.

Лишне говорить, то что всякий автолюбитель мог купить в долгое пользование (опять-таки не в собственность) машиноместо в или бокс лишь для одного автомобиля. Любопытнее, то что размеры боксов различались и зависели от принадлежавшего автомобилисту марки авто! Иными словами, хозяин «Москвича» не мог построить себе бокс «навырост», с расчетом на покупку «Волги»…

В окружении загадочных по настоящим временам норм была и очень здравая: участники кооператива и участники их семей могли лично принимать участие в строительстве гаража – и их работа зачитывался в счет пая правлением кооператива по согласованию с подрядчиком.

Формально купля-продажа ангарных боксов была невозможна (ведь они не находились в частном владении членов кооператива). Тем не менее через процедуру вступления и выхода из кооператива оборот гаражей был возможен. Купля-продажа и наследование ангарных боксов бывали через процедуру исключения одного и принятия другого гражданина в участники ГСК. При данном событии официально при исключении из членов кооператива прошлому пайщику выплачивалась ценность пая с учетом амортизации, а сумма покупки пая новоиспеченным владельцем не обязана была превышать балансовой цены бокса. Видимо, что обойти эту можно сказать символическую препону и приобрести/продать ангарный бокс по «рыночной» стоимости было нетрудно. Все,  что требовалось для сего — специфическая смекалка и коммуникабельность.

О ценах. Стать пайщиком образуемого кооператива стоило 3—4 тысячи рублей 1960-х годов. Что же касается вторичного рынка, то боксы были товаром штучным, а продажи проходили конфиденциально. Ориентировочно для столицы стоимости существовали дальнейшие: из металла ангарный бокс стоил как автомобиль по госцене — 5—6 тысяч рублей (это из личных источников на середину 1960-х), кирпичный — до 8—9 тысяч, цена на экзотические варианты вроде машиноместа в гаражах «красного квартала» была сугубо договорная.

Иными словами, как и в наши времена, гараж был для москвича 60-х годов роскошью. Ведь для того чтобы обзавестись «загончиком» для личной агрегата, надо было отдать еще одну цену автомобиля в кооператив — требуемо было или очутиться в требуемое момент и в должном месте, став пайщиком кооператива, или иметь специфическую сноровку, позволяющую отыскать благоприятный вариант и купить его, не опасаясь преследований за спекуляцию.

Зато, обзаведясь гаражом, советский человек — а большая часть гаражевладельцев были все-же мужчинами — приобретал великолепный, хотя и всего в 18 «квадратов», полигон для отработки невостребованных в СССР качеств Гражданина и Хозяина. С одной стороны, правда устав ГСК предписывал использовать гаражные  боксы лишь для хранения автомобиля и меленьких принадлежностей к нему, фактически всякой «рукастый мужик» превращал личный гараж в гибрид склада запчастей, мастерской и клуба по увлечениям. Тут люди с золотыми руками и предпринимательской жилкой могли открыть не облагаемый налогами частный автосервис; огородники могли сохранять урожай картошки куда лучше, нежели всякие овощебазы; а фантазеры могли годами и месяцами строить из привычного «Москвича» или «Запорожца» натуральную грезу, занимаясь тюнингом в те годы, когда и слова такого в нашей стране никто не слышал.

«Снаружи коммунизм, изнутри — живи, как знаешь»: по этой формуле гаражная советская культура дожила до конца 1980-х годов. В то время произошел аналог гаражного демпинга: Моссовет раздал новообразованным ГСК сотни ранее не известных участков, а открытые стоянки Московского городского союза автолюбителей разрешили превращать в крытые гаражи. На пару лет — до середины 1990-х — купить гараж в столице стало стоить дешевле приличного авто.

Тем не менее, можно сказать что дни плоскостных гаражей уже сочтены — в ближайшие годы большинства их в столице фактически не станет. И единственной категорией гаражей, где еще чувствуется дух советского времени, останутся фунтаментальные многоэтажные ГСК 80-х годов, они простоят еще долго; там до сих пор в правлениях сидят реликтовые советские функционеры, а чинить машину можно буквально в боксе.

Антон Размахнин                 svpressa

Гараж по наследству, пай за гараж, приватизация.

Практически каждому автолюбителю и каждой 2й домохозяке хочется иметь гараж, который сможет надежно защитить машину от хулиганов, воров и плохой погоды, поможет избавится от занимающих место вещей в доме, с которыми на совсем раставаться тоже не хочется, а также послужит местом для уютного погребка под хранение различных варений и солений. Вступить в права владения «автонедвижимостью» можно несколькими способами, один из них — вступление в гаражный строительный кооператив (ГСК). При этом будущим пайщикам не мешает познакомиться с юридическими тонкостями оформления в собственность имущества этой организации.
ГСК

ГСК — не все так просто
Действие закона о потребительской кооперации не распространяется на потребительские кооперативы, осуществляющие свою деятельность на основании  закона Российской Федерации «О сельскохозяйственной кооперации», а также на иные специализированные потребительские кооперативы, в том числе гаражные. Законодательные нормы, касающиеся ГСК, содержатся в нескольких нормативно-правовых документах: в первую очередь, в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ), частично — в Законе о кооперации в СССР (который до сих пор используется в частях, не противоречащих действующему законодательству). В области, не урегулированной законами, деятельность ГСК контролируется уставом организации.

Гаражные строительные кооперативы относятся к разновидности потребительских кооперативов. В соответствии с ГК РФ потребительский кооператив — добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ). Правовое положение потребительского кооператива, права и обязанности его членов определяются специальными законами (п. 6 ст. 116 ГК РФ), но отдельного положения, регулирующего деятельность ГСК, в настоящее время нет, и имеются все основания говорить о существовании некого правового вакуума в отношении подобных организаций. Это обстоятельство должно заставить потенциальных собственников гаражей в кооперативах быть внимательными и с особой тщательностью относиться к оформлению всех необходимых документов.

Получить право собственности — можно после выплаты пая
Прежде чем вступить в гаражный строительный кооператив, необходимо удостовериться в надежности выбранной организации. Для этого следует ознакомиться с уставом кооператива, а также изучить учредительные документы, свидетельство о регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. Желательно проверить документ, подтверждающий полномочия председателя кооператива.

Значимыми являются сведения о земельном участке, на котором осуществлено или будет осуществляться сооружение гаражей. Надо узнать, есть ли у кооператива разрешение на строительство, уточнить статус земельного участка, выяснить, на основании каких документов сделан землеотвод, и т. д.

В том случае, когда поводов для сомнений нет и решение о вступлении в кооператив принято, нужно подать соответствующее заявление. Членство в ГСК предполагает регулярную выплату паевых взносов (пая). В соответствии с Гражданским кодексом РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива и другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью оплатившие взносы за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом, приобретают право собственности на вышеуказанное имущество. Государственная регистрация в данном аспекте не подтверждает возникновение права собственности, а удостоверяет его наличие.

Наследование гаража
Рассматриваются два варианта наследования гаража в кооперативе.

1) если наследодатель не выплатил полностью свой пай в ГСК. Так как пай является частью наследства, наследник может быть принят в члены кооператива. Причем в соответствии с законом ему не имеют права отказать. Таким образом, наследник подменяет наследодателя и продолжает выплачивать паевые взносы. Если наследник не хочет становиться членом кооператива, то он получает всю сумму, внесенную ранее наследодателем. Эти и другие ситуации должны быть прописаны в учредительных документах кооператива, в том числе в уставе ГСК.

2) пай полностью выплачен ко дню смерти наследодателя.

Большинство граждан не могут получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство, так как их просят предъявить свидетельство о государственной регистрации права собственности на гараж. Если пай выплачен после 31 января 1998 года, то право собственности наследодателя должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Это предусмотрено ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и с получением документа проблем не возникает. Сложнее, если вся сумма была внесена до того момента, как начал функционировать ЕГРП (31 января 1998 года). В этой ситуации действует п. 4 ст. 218 ГК РФ, в соответствии с которым право собственности возникает с момента, когда паевые взносы внесены полностью. Доказать этот факт поможет справка гаражного кооператива, заверенная председателем и, желательно, бухгалтером.

В результате, для получения свидетельства о праве на наследство необходимо предъявить нотариусу справку из ГСК, технический (кадастровый) паспорт, свидетельство о смерти наследодателя и документ, подтверждающий полномочия наследника. Если в выдаче свидетельства отказано, то наследник имеет право потребовать оформить решение в письменном виде, чтобы в течение десяти дней обжаловать его в суде.

После получения свидетельства о праве на наследство следует зарегистрировать право собственности на гараж в Федеральной регистрационной службе.

Купить-продать гараж
Покупка и продажа гаража в ГСК характеризуются рядом особенностей, и определяющее значение здесь имеет вопрос о паевых взносах. Например, продать гараж в кооперативе можно только в том случае, если владелец полностью выплатил пай, то есть получил право распоряжаться имуществом по своему усмотрению и зарегистрировал право собственности в ЕГРП.

Особое внимание следует уделить составлению документов. Так, продажа гаража должна сопровождаться заключением договора купли-продажи в письменной форме. Его подписывают продавец и покупатель. Он не подлежит государственной регистрации (в отличие от права собственности покупателя на гараж). Правильное оформление сделки позволит избежать многих проблем в будущем.

К сожалению, бывают ситуации, когда деньги за гараж отданы продавцу, но не существует бумаги, подтверждающей сделку. Но это можно исправить. Необходимо найти прежнего владельца, попросить его оформить право собственности (если это не было сделано ранее), затем составить договор купли-продажи и подтвердить переход права. Уладив формальности, покупатель может зарегистрировать право собственности на гараж.
Читать полностью: http://www.irn.ru/articles/15307.html